Место под солнцем

Малому бизнесу в Москве стало еще сложнее арендовать и выкупать городские помещения

В последнее время власти все чаще декларируют принцип поддержки субъектов малого и среднего бизнеса, которые в кризисных условиях оказались едва ли не самым уязвимым звеном отечественной экономики. Однако на практике предпринимателям все чаще приходится вступать в юридические баталии с властями, для того чтобы отстоять право на свое место под солнцем. С принятием в прошлом году новых законов, регулирующих взаимоотношения арендаторов городских площадей с органами власти, шансы бизнеса на выживание уменьшились в разы.

С вещами на выход

Несмотря на государственные меры, направленные на снижение административных барьеров и на финансовую поддержку сектора малого бизнеса, существуют, пожалуй, две наиболее сложные проблемы, от решения которых зависит судьба компаний малого и среднего бизнеса.
Первая проблема – пролонгация договора аренды нежилого помещения, занимаемого предприятием малого бизнеса.

В прошлом году четвертая глава Федерального закона «О защите конкуренции» была дополнена статьей, регулирующей особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества. В соответствии с ней, начиная с 02.07.2008, договоры аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления имуществом и иные договоры, предусматривающие переход прав владения или пользования в отношении государственного или муниципального имущества, могут быть заключены только по результатам проведения конкурсов или аукционов. Исключение составляют случаи, когда указанные права на имущество предоставляются на основании:

1) актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации;

2) решения суда, вступившего в законную силу;

3) федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.

Также данное требование не распространяется на передачу религиозным организациям в безвозмездное пользование культовых зданий и сооружений и иного имущества религиозного назначения, а также на предоставление прав владения и (или) пользование на имущество на срок не более чем тридцать календарных дней.

Упомянутый закон устанавливал, что заключение после 02.07.2008 договоров передачи имущества без проведения конкурса или аукциона, а также продление после вышеуказанной даты ранее заключенных договоров, заключение дополнительных соглашений, расширяющих предмет договоров, являются нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 и главой V Закона о защите конкуренции. Последствия указанных нарушений заключаются в возврате имущества, права на которое переданы без проведения торгов.

Тысячи арендаторов городских офисных и торговых помещений рискуют оказаться на улице к 30 июня 2009 г. - годовщине принятия этого закона, который запретил продление договоров без конкурса, невзирая на добросовестность их исполнения. Об этом сообщил журналистам руководитель Департамента имущества города Москвы Владимир Силкин. Теперь они лишены преимущественного права на переоформление договоров на новый срок и должны на общих основаниях участвовать в аукционах. Победу в торгах обеспечит максимальный из предложенных размер ставки. И совсем не факт, что ее назовет прежний арендатор.

Даже те предприниматели, которые провели ремонт занимаемых площадей или смонтировали там оборудование, будут выходить на конкурс на общих основаниях, без компенсации проведенных работ. «Решением Правительства Москвы будет компенсировано только проведение капитального ремонта», - добавил Владимир Силкин.

По словам мэра Москвы Юрия Лужкова, введение в России обязательных торгов на право аренды принадлежащих государству помещений вместо практиковавшейся ранее автоматической пролонгации договора найма нанесет огромный вред малому бизнесу, в частности, может привести к рейдерству на предприятиях. 

«Закон пригласил к рейдерству, которое коснется всех структур малого бизнеса, где заканчиваются договоры по срокам аренды некоторых помещений, которые затем будут выставляться на конкурсы», - заявил он на заседании московского правительства. 

Дарованный федеральным законодателем срок передачи имущества без конкурса для субъектов малого и среднего бизнеса истечет 1 июля 2010 года. А потом таким предприятиям придется бороться за недвижимость на общих основаниях на конкурсах и аукционах.

Безвыигрышная лотерея

Вторая проблема – выкуп занимаемых субъектами малого и среднего бизнеса нежилых помещений собственности Москвы.

Федеральный закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» установил преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого имущества.

Такое право есть только до 1 июля 2010 года.

Однако, несмотря, на довольно заманчивое предложение стать собственником ранее арендуемого помещения, закон установил ряд условий, соблюсти которые для малых предприятий Москвы практически невозможно.

Например, преимущественное право выкупа может быть предоставлено при условии, что: 

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Федерального закона (05 августа 2008г.) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Что касается пунктов 1 и 2, то здесь всё достаточно ясно.

Третье условие – предельное значение площади арендуемого помещения для г. Москвы установлено Законом от 07.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» и составляет не более 100 кв.м (п.2 ст. 12).

В отношении четвертого условия принято постановление Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП, которым утвержден Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательств. В него включены практически все арендуемые малыми предприятиями нежилые помещения в Москве. А это значит, что даже при соблюдении первых трех условий, выкупить их у города невозможно.

Таким образом, право выкупить у города занимаемое нежилое помещение столичным малым и средним предприятиям, видимо, будет не под силу. Потому что соблюсти установленные для этого условия смогут лишь единицы.

 Руководитель департамента корпоративного сопровождения проектов 
ООО Юридическая группа «Верховный СоветЪ»,
кандидат юридических наук
Сугак Алексей Яковлевич